11月份我國大部分城市商品房成交量漲幅不小

      在氣溫不斷走低的11月，持續低迷的房地產市場卻顯出幾分回升暖意。在政府減稅、銀行降息、開發商降價等各方配合下，各地樓市走出了一波像樣的“新政策行情”。
      “在房地產優惠新政策刺激下，購房者擇機入市，11月上海住宅成交量顯著回升，這是今年整個市場陷入長期低迷之后出現的第一次像樣的反彈。”易居中國分析師薛建雄說。
      上海佑威房地產研究中心統計顯示，11月全市成交一手商品房6200余套、71.8萬平方米，成交面積環比增長了56%，成交均價環比漲6.7%。中原地產CTM數據則顯示，11月全市二手房成交套數比10月份環比略漲5%，其中大戶型房源成交回暖。
      迎來樓市“小陽春”的遠非上海一地。北京房地產主管部門的統計數據顯示，截至11月29日，11月北京期房簽約總量12735套，日均簽約439套，環比10月上漲64%；廣州商品房供應和需求均有所增加，11月24日-30日，全市商品房預售套數和面積環比分別增加3.53%和4.87%，其中住宅預售套數和面積環比分別增加42.87%和32.58%；深圳市國土房管局公布的數據則顯示，11月新房簽約量大幅攀升，一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創今年以來新高，較上月增長90%。

面對越來越低迷的市場，降價已經成了樓市的“硬道理”。

北京期房簽約量大增

　　相比“ 金九銀十” 時的低迷，11月的北京樓市出現回暖跡象，期房簽約量出現較大幅度的增長。
　　來自北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，11月北京市期房網上簽約13721套，與10月相比漲幅達48%。整個11月，有9天的住宅簽約總量超過500套。簽約峰值出現在11月4日，簽約數量達到817套，而在今年9月，日均簽約量僅有百套。
　　來自權威部門的數據顯示，11月份北京成交的期房商品住宅中政策性住房已經占到一半左右。11月，北京經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數為7026套，約占總成交量的55%。可以說，北京房地產市場的回暖，很大程度上得益于保障性住房的成交增長。

上海成交面積猛漲

　　來自市場研究機構的統計數據顯示，上海樓市11月成交量明顯回暖，一手商品房成交面積環比上漲逾五成，走出了一波像樣的“新政策行情”。
　　上海佑威房地產研究中心統計顯示，11月全市成交一手商品房6201套、717551平方米，相比10月份的459764平方米，成交面積環比增長了56%，比9月份的440065平方米增加了63%；當月商品房成交均價每平方米13700元，環比微漲6.7%。

武漢中高檔樓盤銷量升

       １２月首周武漢商品房市場繼續前期的震蕩走勢，價格小幅上漲銷量卻在繼續萎縮，統計顯示１１月２７日到１２月３日平均日銷量１３２套。
  　 武漢億房研究中心的統計數據顯示，目前全市主城區在售樓盤４０６個，成交均價每平方米５３８９．３２元，比上周上漲了８８．０１元，價格漲幅為１．６６％。
   　億房研究中心專家分析，從近幾周的走勢來看，武漢樓市的價格走勢仍然保持震蕩格局，成交均價維持在每平方米５３００元左右，成交量又回落到每周１０００套以下，但中高檔樓盤，由于優惠政策明顯，再加上武漢市市區戶口的門檻提高，銷量有所回升。
　　而中原地產CTM數據亦顯示，11月全市二手房成交套數比10月份環比略漲5%，其中大戶型房源成交回暖，從中原地產成交統計數據看，三房戶型成交量較10月同期增長15%左右。

深圳新房成交量激增七成

       據深圳市國土資源和房產管理局信息統計,11月份深圳新房簽約量共達6435套、59.2萬平方米，環比10月份,成交套數和成交面積分別激升了約84.75%和約73.91%，扭轉了自去年7月份以來新房成交面積節節下滑的低迷勢頭。其中受惠于新政的中小戶型表現最為搶眼。
      11月份深圳新房日均成交達到約215套，其中11月15日單日成交高攀到467套,創下今年的成交高峰。中國指數研究院統計顯示，11月份深圳新房成交均價為12506元/平方米,環比下跌4.48%。
       根據世聯數據平臺提供數據統計，寶安區成交量幾乎占到總成交的半壁江山，其中11月17日-23日成交最多的一周寶安區達到880套，占全市總量的53.3%。成交活躍的樓盤主要集中在西鄉、龍華和寶安中心區，成交的主力則為中小戶型。“寶安樓盤的成交量幾乎能占到深圳半壁江山，主要是因為新盤供應量大，且低價開盤、中小戶型居多。”寶安某樓盤營銷總監表示。

原因:持續利好產生“新政策行情”

　　“11月份部分城市之所以會出現成交上升的現象，除了成交結構變化、政策性住宅占比增大的因素外，主要是一系列‘房產新政策’產生了影響。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
　　從各地方政府紛紛出臺針對房地產的“救市”舉措，到財政部、國家稅務總局、人民銀行出臺“組合拳”，再到國務院進一步提出正確引導和調控房地產走勢，落實和完善促進合理住房消費的政策措施，房地產調控的利好政策逐漸形成。特別是各地下調普通住宅標準后，很多成交房屋都擠進減免稅費、降低個貸首付及利率的范疇，對剛性需求者入市起到了一定的推動作用。
　　值得一提的是，央行自11月27日起下調人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，加上此前的3次降息，5年期商業貸款利率已累計下調1.89個百分點，公積金貸款利率累計下調1.08個百分點。再加上首次購買普通住房家庭可享受0.7折利率優惠，購房者的利息支出大大減少。以30萬元公積金加30萬元商貸組合貸款、20年等額本息還款計算(商貸按利率下限執行)，每月可少還貸款734元，20年累計少還利息17.6萬元。
　　在持續的利好刺激下，原本被遲滯的剛性需求集中釋放，給樓市帶來了久違的“新政策行情”。上海的數據顯示，在降息后的11月28日-30日，全市商品住宅日成交量都在4萬平方米以上，尤其是11月29日，一手住宅成交面積達到了5.54萬平方米，接近去年樓市的平均水平。

觀點:回暖尚需時間 盤整仍將持續

　　市場人士認為，僅憑一個月的成交反彈就說樓市已經“回暖”，尚屬言之過早。“要判斷市場發展趨勢是回暖或轉冷，至少要出現一個季度的持續的方向性變化。”楊紅旭說，而目前時間跨度還很短，沒有比較價值。
　　中國指數研究院副院長陳晟表示，11月樓市成交回升是各方力量配合的結果：政府稅費減免一點，銀行貸款利率降一點，開發商房價降一點，消費者理性積極一點。但這是建立在此前成交過于慘淡的背景之上的，隨著各方利好因素釋放空間變小，反彈持續的動能也將減弱，樓市回暖還需要時間。
　　“外部金融危機的影響還在持續擴散，我國居民對未來收入及消費信心也趨于保守，這些都抑制了樓市的購買力。” 陳晟說，“樓市反彈難以一蹴而就。”
　　11月樓市“小陽春”行情某種程度上屬于“結構性”反彈。從北京的成交數據來看，保障性住房扮演了重要角色，有約五成的成交屬于經濟適用房及限價房。隨著未來保障性住房供給的進一步增加，市場博弈也可能進一步分化。
　　楊紅旭表示，成交量的短期波動不能作為評判政策效力的終極標準，只有當市場真正到達底部，然后邁進新一輪上升通道后，才能證明政策效能“由量變轉為質變”。