溫州炒房團“抄底”的背后，仍屬“醉翁之意”

      年關將近的樓市寒冬，一度銷聲匿跡的購房團“重現江湖”。
      從“山西購房團”進京買豪宅到“溫州購房團”入滬狂抄底，一夜之間，“樓市探底、入市淘金”的說法甚囂塵上。
       這是商業嗅覺靈敏的溫州人“春江水暖鴨先知”，還是開發商的蓄意炒作？

不請自來？

      按照此前的媒體報道，結束了上海二天四個樓盤的看房活動后，50來人的溫州購房團成員80%以上均提出購房意向，總額超過8000萬元的購房意向讓市場震動不小。
      然而時隔三周，一度讓開發商喜出望外的巨額購房意向卻仍未能落實為購房合同上的白紙黑字。記者致電其中兩樓盤，售樓小姐詫異反問，“哪兒來那么好的大單啊？”
      另一據稱吸引了溫州炒房團成員50%購買意向的臨港新城某樓盤，該樓盤銷售經理坦言，這段時間不止接待過一個看房團，溫州購房團只是其中一家，然而看房團意向數額說來不少，至今卻尚未簽訂一份購房合同。
      何赟經營著一家房產營銷策劃咨詢公司，近期他連續接到幾家開發商打來的電話，詢問他“有沒有溫州看房團的資源，組織一下過來看看。”
      隨后，何赟找到資深溫州投資客張利文和周其明，讓她們幫忙多找些溫州人來參加看房。 
      目前，何赟組織的“溫州購房團”預計明年1月來滬，樓盤基本以溫州人看好的優質地段商鋪、寫字樓為主，加以少量中高檔住宅，并打算將購房團的足跡擴展至長三角三線城市項目。
      “年關將近，開發商資金緊缺，而大幅廣告和持續已久的降價優惠對購房者吸引乏力，開發商主動想要請購房團過來，有成交當然是好事，多少也能解決點資金壓力。但更重要的是，想通過購房團熱身造勢，從溫州人來看房下手，這個廣告效應可不小。”何赟說。
      此外，何赟深知，對于溫州炒房團而言，哪怕下單的只有一個溫州人，后續也可能給開發商帶來一個“軍團”的購買力。
      周其明透露，他們這批人在杭州和南京所看樓盤最終下單都只是幾套而已，但其效果卻在媒體輿論中嚴重放大。“我們現在都很謹慎，確實出手的不多。開發商出錢請我們去一日游，大概要的就是這個效果吧。”

還沒見底

      “抄底？哪里來那么多錢抄底?再說現在怎么敢說已經是底!”張利文說。
      作為在上海“炒齡”7年的資深投資客，張利文說：“我們現在是訂單沒了，工廠停工，倒閉的也不少；投資煤礦的，煤價也跌了一半；就算錢從股市樓市中跑了出來，也都套在工廠、煤礦這些投資里了。”
      2007年的樓市達到高點后，張利文把部分資金抽出了樓市。然而，更多的卻是大量未能及時清盤而被套的溫州炒房者。“我們另一個溫州老鄉，單在松江新城和新江灣城就起碼還有10套房子被套著呢，租都租不出去。”
      周其明亦坦言，“大家普遍估計當前上海樓市離觸底大概還有10%的降價空間，所以團購的目的也是希望能拿到10%的優惠。”
      在溫州擁有咨詢代理公司的  資深投資客謝如山也表示，就算有錢，現在也遠沒到抄底的時候。目前部分樓盤的價格對于剛性需求而言可能可以入手，但炒房客拿下之后，能有多大獲利空間？此外，在第二套房貸仍未實質放松的情況下，溫州人就算想要炒房，資金也很受限制。
      而身為溫州中小企業促進會會長，周德文幾乎每天都會接到來自全國各地的電話，尋求溫州民間資金的幫助。他表示，溫州民間資本確實想沖進樓市，認為“這是和開發商談判合作的最好時機”，但“樓市的底在哪里？什么時候出現？”

不要房子

      “溫州人如果不是因為抄底而購房，其所謂的抄底背后，更可能是通過購房借貸給開發商，從而獲取利息。”張利文說。
      一位不愿具名的開發商對記者透露，臨近年關，本來就缺錢的中小開發商更加難熬，溫州人自然成了他們的救命稻草。這種時候，資金鏈瀕臨斷裂的開發商如果想在短期內獲得幾千萬元甚至上億元的資金補充，就不免可能淪為溫州人下手的最佳對象。“只是溫州人下手的目的，未必是真正買房，也就更談不上什么抄底。”
      謝如山顯然對溫州人“出手”的內情更為熟悉。他透露：“購房團和開發商以購房的名義達成合作，但實質上，開發商需要的遠不止首付的20%或者30%，而是通過購房貸款合同向銀行套取剩余房款。溫州人真正想要的也并不是房子，而是通過名義上的購房合同生效后，從開發商那里收利息。”
      謝如山解釋，在這期間，購房團會和開發商有一個秘密協議：首付20%或者30%可以交給開發商，享有每個月5%左右的月息回報，而銀行貸款由開發商負責償還。至于房子，理性的購房團更希望能與開發商簽訂回購協議，要求一定時期后，開發商在一定價格基礎上予以回購。如果到期開發商不能回購并退還首付本金，那么購房團則按照協議簽訂的較低折扣，比如原價的五折到七折左右擁有房產。
      謝如山表示，這種投資方式對于溫州人而言并不新鮮，自己接觸的很多投資人都會通過親戚朋友介紹找到他，再由他或者托朋友聯系到相關項目。
      對此，上述開發商表示，這種方式顯然見不得光，但高出法定利息的部分，他們都會作價到首付款額中，表面看來沒什么違規之處。而近期銀行利率的大幅下調以及銀行房貸政策趨向放松，顯然更為這一牟利方式提供了更大空間。此外，“假回暖”也給市場提供了輿論土壤。

據中國房地產報