“前幾年，我們公司想引進一家有實力的戰略合作伙伴，對下屬的幾家工廠進行全面升級改造。然而，受制于老政策，我們無法通過分割工業產權的辦法來給合作伙伴一顆定心丸。多年來企業的轉型升級也就不了了之。”數月前，一家中山的家具企業老板李為很無奈。

近日，隨著我省“實體經濟十條”正式出臺，李老板的難題即將迎刃而解。記者了解到，為了支持工業企業盤活土地資源提高利用率、降低企業改造和轉型發展成本，我省專門出臺允許工業物業和高標準廠房分割轉讓和允許工業倉儲用地申請擴容無須補地價等系列政策，引起企業界人士廣泛關注。

探索工業產權分割轉讓

在民營經濟領域，工業地產的分割和轉讓問題一直備受矚目。記者從業界了解到，以前由于國家頂層制度尚未明朗，各地沿用原來的政策，規定工業用地上的產業用房只能按整棟的方式辦理一個房產證，使用者不能進行產權分割，無法進行轉讓和再開發。

在傳統制度的約束下，一些處在成長期或困難期的企業，無法通過分割產權來引進戰略投資伙伴、攤薄用地成本，客觀上對地方培育高新產業的發展存在不利。有些中小型企業迫于無奈，在未經分割的情況下就把部分使用權出讓或出租給其他企業，由此導致一個產權證下經常出現多個企業共同擁有使用權的亂象，甚至由于二次出讓而引發產權糾紛。

廣東實為全國較早對工業產權的分割轉讓進行探索的地方。廣東省國土資源廳有關負責人告訴記者，為支持工業企業打通產業鏈上下游，降低中小微企業使用廠房的成本，支持中小微工業企業發展，我省目前已經正式出臺政策，允許制造業企業的工業物業產權按幢、按層等固定單元進行分割，用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目。同時，允許高標準廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。

有專家指出，廣東需要在未來培育更多拉動工業經濟增長的新動能。允許工業用地廠房分割轉讓，可以理解成是政府給落戶企業提供了更多的可能性，不僅有利于降低工業廠房的改造成本、促進合作開發、提高資源的利用效率，而且有助于推動企業加快轉型升級。尤其是對于一些高新企業來說，產權可分割符合新興業態的空間需求，土地再開發與產業轉型升級存在緊密關聯，而產業轉型升級常常伴隨著新業態的出現，這些業態有不少介于傳統工業制造和商業之間，需要更加靈活的產業空間。在用地政策上為企業松綁，無疑可一石雙鳥。

不過，省國土資源廳有關負責人也提到，前幾年國家政策在工業產權分割和轉讓這一塊管理比較謹慎，與業界普遍擔憂政策松綁或對現有土地秩序造成沖擊不無關系，尤其是擔心有開發商鉆政策空子，引發工業用地“房地產化”的現象。為此，廣東省正在實行的新政策，為防止有投機者利用分割政策將制造業企業的工業物業和高標準廠房轉變為工業房地產進行炒作，專門將“層”設定為分割的最小單元，即不允許按“套、間”進行分割，抬高炒作工業房地產的門檻。

倉儲用地擴容不補地價

對于一些處在發展上升期的企業來說，往往迫切需要通過對原有的廠房和廠區進行改造升級，來配合公司進一步擴大生產規模或者實施轉型發展的戰略。

“在這種情況下，企業出于節省成本和提高土地使用效益的目的，一般不會購買新的工業用地，而會尋求對現有用地的擴容，向政府申請提高土地的容積率和建筑密度，以滿足廠房和廠區改造的需要。”格力集團下屬一家企業的相關負責人張先生告訴記者，“這是最常見也比較經濟的做法”。

早在3 年前，國土資源部發布的《節約集約利用土地規定》，第二十四條便明確提出，鼓勵土地使用者在符合規劃的前提下，通過廠房加層、廠區改造、內部用地整理等途徑提高土地利用率。在符合規劃、不改變用途的前提下，現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

“不過，這一規定對該條款的針對范圍，卻作了一定的限制，土地法研究專家、廣州金鵬律師事務所律師林勛華指出，除了工業用地的用途不能改變、改造必須符合所在地的城鎮規劃和土地利用規劃以外，提高土地利用率的途徑也是有限制的，主要是廠房加層、廠區改造、內部用地整理等。這意味著，只有符合以上規定的工業企業，才不需要再額外繳納土地出讓金。

記者從廣東省國土資源廳了解到，我省近期公布的“實體經濟十條”，確定在原已出臺“現有工業項目不改變用途前提下提高容積率和新建工業項目建筑容積率超過國家、省、市規定容積率部分的，不再增收土地價款”政策的基礎上，進一步將不征收土地價款的用地類型范圍擴大到倉儲用地。對工業企業最關注的“降成本”問題，這無疑是新的一大利好。

據南方日報