本報(bào)訊 （記者 王文淵）“今年企業(yè)冬天的一把火就是票子，沒有現(xiàn)金的企業(yè)，只能被嚴(yán)冬凍死！”昨天下午，華佗CEO論箭首席專家、中國(guó)-華洋建設(shè)集團(tuán)董事局主席、有著中國(guó)中小企業(yè)“教父”之稱的嚴(yán)介和來渝論劍，為渝企“過冬”支招。

企業(yè)“過冬”先做減法

嚴(yán)介和認(rèn)為，在金融危機(jī)的沖擊下，加上中國(guó)的具體國(guó)情，未來將有99%的企業(yè)會(huì)死掉，剩下的1%都將成為大企業(yè)。

企業(yè)怎樣才能度過這個(gè)“嚴(yán)冬”呢？“那就是要做減法，從做大做強(qiáng)轉(zhuǎn)向做精做優(yōu)。”嚴(yán)介和稱，從企業(yè)產(chǎn)品到外部的客戶都要做減法，“不盈利的產(chǎn)品要砍掉，不良的客戶要終止合作，臃腫的機(jī)構(gòu)要精簡(jiǎn)。要減到什么程度呢？減到企業(yè)盈利、減到企業(yè)沒有壓力為止。為了保證現(xiàn)金流，企業(yè)可以賣地，也可以賣掉廠房，把應(yīng)收到的賬款全部收回來，即使打個(gè)折也在所不惜。”

稱贊王石降房?jī)r(jià)有遠(yuǎn)見

演講中，嚴(yán)介和還力挺王石，他認(rèn)為萬科老總王石降價(jià)賣房有先見之明，“200億的現(xiàn)金，為萬科儲(chǔ)備了足夠的‘過冬銀子’，如果所有的房地產(chǎn)企業(yè)都要死掉的話，萬科也將是最后死掉的那個(gè)。”

企業(yè)現(xiàn)在要“小富即安”

嚴(yán)介和同時(shí)稱，在“冬天”里，要崇尚“小富即安”。他說，現(xiàn)在還說“做大做強(qiáng)”，就像在吹一個(gè)泡泡糖，到了一定程度，泡泡糖會(huì)破的，到頭來什么都沒有。

嚴(yán)介和認(rèn)為，如果一個(gè)企業(yè)一定要死掉，主動(dòng)地去死，會(huì)很溫馨，被動(dòng)地去死，將很悲慘。他建議一些企業(yè)家，如果明知道自己的企業(yè)要死，就要主動(dòng)地去死，并且選擇盡快死，這樣還可以做其它的事。

昨日，嚴(yán)介和在渝做主題演講。本報(bào)記者 許恢毅 攝

沈曉杰：房?jī)r(jià)要“合理”需降三分之一

這幾天，有關(guān)“國(guó)務(wù)院鼓勵(lì)開發(fā)商以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”的新聞成了熱點(diǎn)話題。

如果筆者沒有記錯(cuò)的話，這是近幾年來，在有關(guān)房?jī)r(jià)的文件中，第一次對(duì)開發(fā)商提出的 “合理價(jià)格”要求。而現(xiàn)在的問題，就是怎樣的房?jī)r(jià)水平才是合理的？

要科學(xué)的計(jì)算出 “合理的房?jī)r(jià)”，至少應(yīng)該考慮4個(gè)方面的因素：第一，商品住房建設(shè)的真實(shí)成本；第二，房地產(chǎn)商合理的利潤(rùn)水平；第三，房?jī)r(jià)和居民的收入水平之比是否符合國(guó)際慣例；第四，中國(guó)城市土地的“全民所有”，有沒有體現(xiàn)到房?jī)r(jià)之中。

關(guān)于商品住房的真實(shí)成本，“地產(chǎn)大鱷”任志強(qiáng)曾稱“露不得”。為什么“露不得”？其實(shí)，很多人都知道，在商品房建設(shè)的所有支出中，最大的兩塊一是土地出讓金；二是造房的建安費(fèi)。根據(jù)國(guó)土資源部“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”提供的權(quán)威信息，到2007年一季度，全國(guó)主要城市用在 “居住用途”上的地價(jià)平均值為每平方米1702元，如果加權(quán)到全國(guó)城鎮(zhèn)（土地出讓金至少降低1/3），再算上1.5倍的容積率，分?jǐn)偟矫科椒矫鬃》恐械臉敲娴貎r(jià)也只有756.8元。至于造房的建安費(fèi)，前不久有建筑業(yè)的包工頭自爆廣州番禺每平方米不到680元。我們高估全國(guó)城鎮(zhèn)平均建房所需的建安費(fèi)在900元左右 （根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，2004年中國(guó)城市中單位和個(gè)人自建住房竣工房屋價(jià)值每平方米468.32元）；如果把其他方面的配套費(fèi)和稅費(fèi)再加上，分?jǐn)偟矫科椒矫鬃疃嘁簿?00元。這就意味著，從全國(guó)城鎮(zhèn)的平均住宅建造成本來說，現(xiàn)在開發(fā)商建房每平方米成本大概只有2156.8元。

知道了建房成本，下面的問題就是，房地產(chǎn)商搞商品住房的開發(fā)，利潤(rùn)率應(yīng)該在什么水平上？按照國(guó)際上的行規(guī)，商品住房建造的利潤(rùn)率一般都在3~5%左右。我國(guó)工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤(rùn)率也長(zhǎng)期在10%以下徘徊，所以，我國(guó)商品住房的利潤(rùn)水平也不應(yīng)該高過10%。

第三，房?jī)r(jià)應(yīng)該多少才是合理？國(guó)際上早有量性的定論，這就是要看這個(gè)地方或城市的房?jī)r(jià)收入比（房屋總價(jià)與家庭年收入之比，即房?jī)r(jià)為收入的倍數(shù)）是多少？而世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心早就給出合理的房?jī)r(jià)收入比為3~6倍。這里應(yīng)該指出的是，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家公民用3~6年家庭收入所買到的住房，首先是在人均面積的擁有上要比我們?nèi)司?0平方米的小康水平要大得多；其次，他們大多數(shù)住的是獨(dú)立屋（單體別墅），買的房是裝修好的，走進(jìn)去就可住，不像我們拼了半天拿到的也只是毛坯房。

按照國(guó)際慣例，當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過5時(shí)，被認(rèn)為該城市房屋購(gòu)買力極低；超過6時(shí)，被公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過7以后，就會(huì)被認(rèn)為是“國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)”。據(jù)此，我國(guó)的城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比最多也不能超過6。

綜上所述，我國(guó)城鎮(zhèn)居民買房的合理價(jià)格，應(yīng)該是最高不超過家庭平均年收入的6倍水平。我們以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據(jù)，按照三口之家90平方米的小康住房為標(biāo)準(zhǔn)，得出的結(jié)論就是：買一套90平方米合理價(jià)格的住宅，全國(guó)的均價(jià)應(yīng)該為248148元，每平方米為2757.2元（按此要求，開發(fā)商的利潤(rùn)也超過了10%）。

而這樣的價(jià)格，比現(xiàn)在全國(guó)城鎮(zhèn)平均每平方米4000元左右的價(jià)格水平，低了1/3左右。這表明，全國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)要回歸到合理水平，至少要比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下降1/3以上。否則，讓老百姓買得起房、激活普通居民的住房消費(fèi)就成為一句空話。

需要特別指出的是，由于各地情況的不同，大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)下降的幅度應(yīng)該更大。但核心就是一個(gè)——每個(gè)城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比，不能超過6倍。只有有了這樣具體的定量指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)回歸到合理，才不會(huì)成為一句空話。