土地增值稅是房地產交易涉及的一個重要稅種。有人將土地增值稅形象地稱為“反房地產暴利稅”，原因就是其對規范房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益分配，促進房地產業健康發展有著至關重要的作用。近年來，我市房地產業快速發展，大量房地產項目涌入市場，經過幾年的開發、銷售，許多項目陸續滿足清算條件。然而，不少房地產項目的自行清算工作實際并未執行到位。

去年開始，在國家稅務總局的要求下，全國開始掀起土地增值稅清算潮，今年，土地增值稅清算工作仍將持續。記者獲悉，日前，市地稅局舉行了全市土地增值稅專題培訓，部署下一步工作，這也預示著我市即將迎來土地增值稅清算高潮。納稅人如果能夠全面掌握土地增值稅相關知識，避免對政策出現認識誤區，就能更好地配合稅務機關完成清算工作。

稅收知識篇

一、什么是土地增值稅？

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（下稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。國務院在1993年12月 13日發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（下稱《條例》），財政部于1995年1月 27 日頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（下稱《細則》）。土地增值稅從1994 年1 月1 日起在全國開征。

二、為什么要開征土地增值稅？

開征土地增值稅，主要是國家運用稅收杠桿引導房地產經營的方向，規范房地產市場的交易秩序，合理調節土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產開發的健康發展。

對土地增值稅課稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護正當房地產開發的發展。征收土地增值稅有利于保護房地產開發商投資獲得的合理收益，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產業的正常發展。但對炒買炒賣房地產獲取暴利者，則用高稅率進行調節，這樣就可以起到保護正當房地產開發的發展，遏制投機者牟取暴利的行為，維護國家整體利益的作用。

此外，開征土地增值稅有助于規范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經濟建設積累資金。土地增值收入屬于地方財政收入，地方可集中財力用于地方經濟建設，同時，征稅還可以規范土地增值收益的分配制度，統一各地土地增值收益收費標準。

三、土地增值稅的征收范圍是如何規定的？

根據《條例》規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權征收；二是只對有償轉讓的房地產征收土地增值稅；三是土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物和其他附著物的產權征稅。

四、土地增值稅的稅率是多少？

土地增值稅的計算公式為：應納土地增值稅＝增值額×適用稅率或=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。其中，增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除按稅法規定的扣除項目金額后的余額。

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%、最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數額的相對率為累進依據，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先要確定征稅對象數額的相對率，即以增值額與扣除項目金額的比率，從低到高劃分為4個級次，并分別適用30%、40%、 50%、60%的稅率。

納稅人在計算土地增值稅時，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法進行計算，具體公式為：

增值額未超過扣除項目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的，土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

增值額超過扣除項目金額200%的，土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

五、計算增值額的扣除項目有哪些？

1、取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

2、開發土地和新建房及配套設施的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

3、開發土地和新建房及配套設施的費用。即房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

4、舊房及建筑物的評估價格，對舊房及建筑物不按建造時所實際支付的成本和費用作為扣除項目金額，而采用評估價格作為扣除項目金額。

5、與轉讓房地產有關的稅金。包括在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

6、財政部確定的其他扣除項目。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計 20％的扣除。

六、具體計算增值額時應注意什么？

對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制炒買炒賣地皮的行為。

對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。

對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20% 的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。

轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額，以及在轉讓時交納的有關稅金。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響。

七、土地增值稅的征收方式有哪些？

土地增值稅的計算征收方式有據實征收和核定征收兩種。按照《條例》及其實施細則規定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收，即為據實征收。

由于土地增值稅在征管過程中可能會存在一些特殊情形，因此我國出臺了相關文件對這些特殊情形的征管進行了補充規定。當納稅人出現應當設置但未設置賬簿、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料、雖設置賬簿但賬目混亂或相關憑證殘缺不全導致難以確定轉讓收入或扣除項目金額等情形時，可以實行核定征收。

八、土地增值稅的減免稅政策規定有哪些？

根據《條例》和《細則》，目前我國的土地增值稅減免政策有：

1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額 20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。

2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

政府在進行城市建設和改造時，需要收回一些土地使用權或征用一些房產，國家要給予納稅人適當的經濟補償，免予征收土地增值稅是應該的。

3、因城市市政規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入，免征土地增值稅。

根據城市規劃，一些企業需要陸續進行搬遷，這些企業搬遷不是以盈利為目的，而是為城市規劃需要，存在許多困難，如人員安置難、搬遷資金不足等。為了使這些企業能夠易地重建或重購房地產，對其自行轉讓原有房地產的增值收益，給予免征土地增值稅是必要的。

4、為促進我國住房制度的改革，鼓勵個人買房，對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自住房，凡居住滿5 年或5 年以上的，經向稅務機關申報批準，免予征收土地增值稅；居住滿3 年未滿5 年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3 年，按規定計征土地增值稅。

其他優惠政策還有：

1、從2008 年11 月1 日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；

2、對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；

3、對非房地產開發企業改制重組適用如下優惠政策：

按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司）。對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。

按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。

按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。

單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。

土增稅清算篇

一、哪些情況要進行土地增值稅清算？

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，經主管稅務機關審核，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

根據《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的；申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收（備案）的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得清算項目最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經縣以上地方稅務局局長批準的。

二、納稅人辦理清算手續的期限？

應當進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

三、土地增值稅清算時，對視同銷售行為如何確定收入？

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、轉讓國有土地使用權如何清算？

對納稅人直接轉讓國有土地使用權時應即時進行據實清算，不得按預征率或按5% 的核定征收率進行預征或核定征收。轉讓國有土地使用權進行土地增值稅清算時，由納稅人提供土地成本費用憑證，主管稅務機關按如下原則審核確定土地成本：一是以土地出讓金（財政收據所載金額）和相關費用或以契稅完稅證所載計稅金額；二是由納稅人提供國土部門出具的有關土地成本憑證資料；三是因歷史或其它客觀原因而確實無法提供有關土地成本資料的，可由納稅人聘請有資質的評估公司評估當年的成本價格，主管稅務機關參考同地段同時期政府頒布的土地基準價格或市場價格審核確定；四是納稅人無法提供上述資料，由主管稅務機關根據有關規定核定土地成本。其它有關成本費用按現行相關政策規定執行。

自行清算土地增值稅，房企你做對了嗎？

“自行清算、稅務審核”是土地增值稅征管的一條基本原則。土地增值稅自行清算工作對絕大多數房地產開發企業來說并不陌生，但實際卻沒有執行到位，沒能把握好土地增值稅自行清算機會，使本應能夠發現補充和完善的涉稅事項得不到及時有效地彌補，因此給企業造成了不必要的涉稅風險。

土地增值稅自行清算是對清算項目進行全面、系統、深入地清查和剖析，起到查缺補漏、自我糾正、自我完善的作用。土地增值稅清算所涉及的資料較多、跨度時間長，且分散在企業內設的不同部門，而稅務機關在進行土地增值稅清算審核時，重點是對房地產開發各環節所涉及的各類原始資料的審核。因此，房地產開發企業在自行清算中，要看項目分期是否符合稅務機關公布的標準，收入是否按財務、稅收的相關規定處理，各項開發成本、費用是否按規定歸集、分配，建筑、設備、土地等各類合同是否齊全，結（決）算是否辦理、款項是否實際支付、應當取得的發票是否取得、所取得的發票是否合規等。

不管房地產開發企業經營情況及發展戰略如何，只要開發項目達到“可清算”的要求，不管稅務機關是否通知清算，都應當積極主動地開展自行清算工作，及時糾正和處理土地增值稅自行清算中發現的問題。就企業而言，如果后期有開發項目，則自行清算的結果一方面能夠及時糾正和處理自行清算中發現的問題，另一方面可企業內部決策作參考，將該項目形成的自行清算應繳納的土地增值稅款臨時占用，這是一種無息資金來源，有利于發揮資金的最大效益，待稅務機關通知清算時，企業再按規定進行清算繳納。

如果企業后期無開發項目，且在可預見的期間內不再從事房地產開發活動，也不會有較大的收入來維持企業日常的經營活動，那么土地增值稅自行清算的時點就應當在銷售達85%以上，且會計、稅收政策規定應當確定計稅收入、正確核算并結轉計稅成本的當年，不管稅務機關是否通知清算都必須自行清算，將自行清算時應繳納的土地增值稅款計入當期損益在所得稅前扣除，避免因企業短期內無法注銷，而造成資金被企業所得稅稅款長期占用情況。

從目前稅收政策上來看，對土地增值稅計算的分期標準、“應清算”和“可清算”條件及征管處理、各項扣除項目審核重點及稅務處理等都有具體的規定，也是稅企雙方實際業務操作的執行準則。因此，房地產開發企業必須全面了解、掌握并正確運用相關稅收政策，才能有利于維護企業的合法利益。

本報記者 黃冉 通訊員 謝蕓蕓 葉小龍