翡翠星城物業將業主告上法庭究竟為何？

業主：私下更換物業不知情，物業：不交費經營難以維持

房屋漏水多年難以解決、家中被盜沒有監控、水表重裝水費暴漲……小區問題多，業主質疑物業不作為、巧立名目亂收費，反倒收到了法院傳票；半數業主不交費，經營難以維持，業主不配合，物業也覺得自己“冤”。近日，市區翡翠星城物業將7名業主告上法庭，雙方各執一詞究竟誰是誰非？

7名業主接到法院傳票物業：這只是第一批

“物業與業主本來應該是服務與被服務的關系，現在卻成了告與被告的關系，你說荒不荒謬？”在翡翠星城外一酒店，7名被告業主齊聚，向記者述說事件始末。

今年9月下旬開始，市區建設大道翡翠星城的7名業主陸續收到河源市源城區人民法院的傳票，通知被傳喚人攜帶證據原件在規定時間出庭。根據業主提供的法院傳票等材料原件，記者看到，本案原告就是翡翠星城物業河源市鑫平物業管理有限公司（下稱鑫平物業），而案由是“物業服務合同糾紛”，訴求均是補交物業管理及維修資金所欠費用。

對于此次成為被告，幾名業主都感到不可思議。在11月2日已經上庭的鐘女士說，自己直到收到法院傳票才知道原來小區物業已經更換了，還更換過不止一次。而在11月21日上庭的高女士則表示，物業的說法不符合事實：“你看，這份訴狀寫明我需要補交2018年2月1日至2018年8月31日的物業管理費人民幣1008.84元，以及2009年至2018年8月的物業維修資金人民幣3783.15元。但實際上，我們所有人都從未欠交過物業管理費，因為停車費和物業管理費是一起交的，我們不交的話車子是沒辦法進出小區的；而維修資金我是在2015年才停交的。”另一位業主劉先生給記者看了一份錄像視頻，是他在今年9月3日去物業交管理費時的情形，物業工作人員拒收了劉先生的物業管理費，要求劉先生把欠交的維修資金一同交納。

業主們都說，在收到法院傳票前，物業公司從未與自己交流溝通過。對于交費情況，業主們難以提供證據，因為物業公司一直以來都拒絕出具發票。而在鑫平物業提交給法院的證據材料目錄上，記者看到了一份“最后一次交費收據”，以證明被告欠費時段起算。

11月19日上午11時，記者來到翡翠星城物業處，物業處主任謝輝英告訴記者，翡翠星城378戶住戶中連月欠費的有半數，數額少的數千，多的上萬，總數沒有統計。她表示，此次被起訴的7名業主只是第一批，他們將對欠費業主進行分批起訴。

小區資金被原物業轉走物業更換公司業主不知情

翡翠星城一名還未收到傳票的住戶告訴記者，他們家住在小區D棟，5年多前就出現了外墻滲水問題，多次到物業要求維修，卻一直都沒有人來解決。據她介紹，小區內不止一家出現了漏水問題，有些嚴重的甚至不能住人，已經有住戶準備搬走了。而住戶們認為，小區物業不作為，電梯、健身器材等基礎設施都沒有得到有效維護，住戶家中被盜卻剛好找不到監控視頻。物業對此的回應是“沒有錢”，業主很疑惑：錢都到哪兒去了？

在記者走出翡翠星城物業處之后，12時許，一名自稱鑫平物業總經理的張姓男子打電話給記者，稱接手翡翠星城時，原物業只移交了欠費名單，并未按要求移交費用支出清單，只說業主之前交納的費用已經全部支出，賬戶上沒有留下一分錢。

對此，業主劉先生不能認可。他著重指出了鑫平物業與原物業河源市永鑫物業管理有限公司（下稱永鑫物業）于2016年3月31日簽訂的《物業小區服務管理經營權轉讓協議》第三條第5款：甲方（永鑫）在經營管理中原來收取業主裝修押金、預收物業管理服務費、維修資金不移交給乙方（鑫平）；在雙方簽署協議后，退還業主的裝修押金及預收的物業管理服務費的事由由乙方承擔。據此，他認為，即使真的是原物業永鑫物業卷走了資金，那鑫平物業也是知情的，并且是同意了永鑫物業拿走這筆原本屬于全體業主的資金，對業主的損失鑫平物業應當負起責任。

記者查詢相關法律法規得悉，原物業公司撤離時帶走小區維修基金，是屬于非法侵占他人財物，必須返還，并按照一定利率給付利息。對于上述指控，鑫平物業否認知情，并建議說業主可以去起訴原物業公司，追討資金。

問題的焦點還有一個。業主們表示，小區物業更換了數次，自己卻不知情，也沒有與現物業鑫平物業簽訂過任何協議，按道理說不存在合同關系，自己又有什么理由需要向鑫平物業交納費用呢？記者從鑫平物業處獲悉，其進駐翡翠星城，確實未經業主同意，只是在事后貼出過物業更換公告。

“我們不是不交費，但是如果每一屆物業都說前一屆物業把錢卷走了，讓我們重新交納，那像這樣沒保障的，我們又怎么敢再交？交了也白交啊。”蔡女士說出了業主們的擔憂。

物業巧立名目亂收費？業主：必須要公開公正

除了7名被告業主，其他住戶也很困擾，原因在于最近暴漲的水費。“物業說自來水公司檢測之后，認為我們小區水表太舊了，存在很大誤差，全部都要換表，每戶150元，不換就停水。”業主黃先生告訴記者，自從換了水表后，業主們普遍反映說水費至少成倍上漲了。

劉先生等人認為這是物業公司在巧立名目亂收費，牟取非法利潤。為此，他們多次到市水業集團對水表更換一事進行查詢，市水業集團工作人員表示對此事并不知情。

對于此事，鑫平物業一名姓伍的行政主任堅決予以否認，他說：“自來水公司怎么可能不知道這件事？是他們說要換的，錢也是他們收的，我們只是幫忙代收，沒有賺取一分錢，還免費出人力，這都能惹上事？”

11月19日晚，記者也就此事采訪了市水業集團一名管理層人員，她表示，翡翠星城用水是抄總表的，市水業集團并未直接管理，應該是物業更換的水表，而且所用新表不是從水業集團購買的。

更換水表事件讓業主們很憤怒，因物業公司從不公布費用收支情況（除一次電梯維修），也從不出具發票，他們推斷物業公司多次巧立名目收取不法費用。據悉，此次沖突焦點之一的住宅專項維修資金，自2008年首批住戶入住至今，一直以來都沒有設立專款專用對公賬戶。鑫平物業肯定了這點，但同時他們表示，公司絕沒有胡亂使用，維修資金的收支情況列有明細表，不怕任何人去查。

小區業主們表示，對于關乎自己切身利益的信息，希望得到及時的公開與監督；相關費用要設立專款專用對公賬戶，以確保資金安全。

律師：物業非法進駐，業主應積極維權

物業公司沒有經過業主同意就進駐小區，業主應該怎么辦？雖然沒有簽訂合同，但已經提供了事實服務，業主是否應該交納費用？業主與物業發生矛盾糾紛，雙方應該怎么維權？為此，記者采訪了廣東唯品律師事務所袁律師。

袁律師表示，根據《物業管理條例》，鑫平物業與永鑫物業私自轉讓小區服務管理經營權，屬違法行為。縣級以上行政主管部門可以對其進行處罰，且物業應當返還非法收益。她說：“物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給其他專業性企業，例如衛生保潔，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。”物業管理權利是屬于全體業主的，只有全體業主授權，物業服務企業才能管理小區，而不是由原物業選擇由哪家物業公司來接手。而在物業更換之初，業主就應當積極維權，拒交物業管理費，并向街道居委會或者住建部門反映情況，而不是默認其進駐。

基于鑫平物業違法進駐的事實，翡翠星城業主與該物業公司并無合同關系，雖然物業提供了事實上的服務，但業主有權不交納管理費。袁律師建議，業主如與物業產生糾紛，可通過向行政主管部門反映、業主委員會交涉（包括訴訟）的方式解決。如沒有成立業主委員會，則需召開業主大會，經集體討論或者書面征求的形式決定事務，但是應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

本報記者 楊容