閱讀提示： 據參考消息網消息，4月15日港媒報道稱，最近匯豐銀行發布的調查報 告顯示，在1980年到2000年出生的內地人群“( 千禧一代”)中，住房擁有率達 到70%，遠遠高于其他國家，也高于房地產市場發展幾百年的發達國家。

透支未來十年消費需求

據《香港商報》網站4 月15 日 報道，匯豐調查了9 個國家共 9000 名“千禧一代”，結果顯示，相 關人群的住房擁有率平均為40%， 其中中國最高為70%；而比中國富 裕發達的國家如法國為41%，美國 為35%，英國為31%，澳大利亞為 28%，沙特阿拉伯為26%。也就是 說，大部分國家的年輕人住房擁 有率不到一半，遠低于中國(內地) 的比例。事實上，這個年齡段的 內地年輕人在一線城市擁有兩套 以上住房的人也不在少數，同時， 購買住房由家庭幫助的比例也達 到40%以上，比率也遠超其他發達 國家。

報道稱，從內地的人口結構來 說，1980 年至2000 年這個年齡段 的人口大概在2.7 億左右，如果城 市化率50%，這個年齡段的年輕人 住房擁有率為70%，那么就有1 億 以上這個年齡段的人進入房地產 市場。如果住房是居住消費，那么 未來10 年購買住房主力的居住條 件已經解決，住房消費需求的高峰 已經過去。同時，由于這些購買住 房的居民多數是舉全家之力進入市 場，其未來10年消費需求的購買力 嚴重透支，消費能力也會減弱。此 外，近一年內地房價之所以還在快 速上漲，并非政府一直在強調所謂 住房消費的“剛性需求”，而是這些 居民住房投資的“剛性需求”。

“剛性需求”以投資主導

從最近西南財經大學的中國 內地家庭金融消費的調查數據來 看，目前內地城鎮家庭住房擁有率 達到90%以上，而擁有兩套以上住 房的家庭占近兩成。也就是說，如 果這些住房都是讓居民居住，并每 個家庭擁有一套住房，那么住房空 置率都會達10%以上。所以，當前 不少居民還在涌入房地產市場， 估計還是以投資為主導，因為他 們仍然相信內地房地產市場價格 只會上漲而不會下跌。

報道稱，內地居民尤其是“千 禧一代”之所以都會涌入房地產市 場投資，就在于這十幾年住房投資 讓其財富增長達340%以上，但他 們所持財富有92%來自房地產市 場，如果不算住房，其他金融資產 很小。同時，從這些現象能看出還 有以下幾個問題值得關注。首先， 內地居民財富的增長基本上是靠 住房的升值，如果沒有這十幾年 內地住房過度升值，那么內地許多 居民財富持有量十分有限。因此， 如何參與住房投資，特別是利用高 杠桿進行住房投資，成了這些居民 財富增長的一條路，但實際的情況 并非如此，金融市場投資機會還是 有很多。

其次，當前不少城市的房地產 市場之所以還在瘋狂，價格還在暴 漲，并非與居民所謂的住房消費 “剛性需求”有關，而是與這些居民 預期住房的價格未來還會上漲及 他們要利用金融杠桿進入市場有 關。只要房地產調控政策沒有波 及三四線城市，他們就會跟其聞雞 起舞下去。三四線城市的房地產 價格瘋狂還會向下蔓延，不過，也 正是這樣，不少投資者可能會在三 四線城市的投資中遇到風險。

再者，由于內地的房地產市場 是一個政策市場，住房投資者的輸 贏完全取決于出臺什么政策，并非 來自個人投資決策判斷。十幾年 來，許多住房投資者之所以是常勝 將軍，就在于相信政府不會讓房地 產市場價格下跌，相信政府會托住 市場的價格。事實上，近十幾年來 的房地產調控確實沒有讓住房投 資者失望。

“政策焦慮癥”日益明顯

報道稱，不過，從2016 年中央 經濟工作會議以來，住房投資者看 到政府的房地產調控政策基調有 所變化，而出臺的政策一步比一步 緊，一城比一城緊，甚至于有些城 市的調控政策不僅要遏制房價再 上漲，而且還要求停止未來幾年的 住房交易。因此，對于“千禧一代” 這批住房投資者來說，住房投資 “政策焦慮癥”油然而生。

首先，他們會擔心對內地房地 產市場重新定位，不知道政府未來 還有哪些政策工具會出臺以及出 臺后對市場又會產生什么樣的影 響。此外，當前的許多住房投資者 還會擔心已經出臺的調控政策會 不會再加碼以及會持續多久，未來 房地產市場又會發生什么樣的變 化。再者，即使是目前還沒有出臺 調控政策的三四線城市，他們也不 知道房價漲到什么程度時也會出 臺調控政策，其調控政策力度如何 又會造成什么影響。

報道稱，對于內地的絕大多數住 房投資者來說，他們都沒有經歷房 地產調控的周期性調整，更沒有經 歷房價下跌是什么態勢，特別是沒 有經歷過內地這種以投資為主導的 房地產市場、房地產泡沫吹得巨大 的市場轉型時市場和投資者是如何 反映的。所以，這些房地產投資者 的“政策焦慮癥”，可能會隨著更多的 城市出臺調控政策而變得更為明顯。

當然，當前這些年輕的住房投 資者更焦慮的是，他們的住房投資 是不是接了最后一棒并被嚴重套 牢，因為未來房地產政策不確定性 及貨幣政策不確定性將是一種常 態。對此，這些年輕的住房投資者 更加謹慎。